Нужна ли при переводе жилых помещений в нежилые экспертиза?

Нужна ли при переводе жилых помещений в нежилые экспертиза?

Ответ на этот вопрос дал Верховный суд

Предпринимательница из Ульяновска приобрела два жилых четырехэтажных дома на земельном участке, предназначенном для ИЖС, в зоне застройки малоэтажными жилыми домами.

Шесть лет спустя женщина решила перевести дома в нежилые помещения. Для этого она обратилась в администрацию города. С какой целью осуществляется перевод, предпринимательница не указала, но отметила, что перепланировка в домах не требуется.

Администрация женщине отказала, пояснив, что она должна предоставить документы об отсутствии жильцов и экспертизу проектной документации, так как при переводе образуются объекты капстроительства высотой более двух этажей.

Предпринимательница посчитала, что решение городской администрации противоречит положениям ГК РФ и ЖК РФ и обратилась в суд.

Так как женщина предоставила справки об отсутствии жильцов только в ходе рассмотрения дела, суд первой инстанции признал законным отказ администрации по этой причине.

Но второе основание суд посчитал неправомерным, пояснив, что в соответствии со ст. 48, 49 и 51 ГрК РФ для строительства индивидуальных жилых домов не нужны проектная документация и её экспертиза. Поскольку, по утверждению предпринимательницы, реконструкция зданий не требовалась, администрация не имела права отказать в переводе жилого помещения в нежилое по этой причине.

Суд сослался и на представленный женщиной акт специалиста торгово-промышленной палаты, подтверждающий, что спорные объекты недвижимости соответствуют нормативно-техническим требованиям, предъявляемым к нежилым зданиям.

Апелляция и кассация поддержали решение суда первой инстанции.

Администрация подала жалобу в Верховный суд.

ВС отметил следующее:

- действующее законодательство устанавливает упрощенный порядок введения в эксплуатацию индивидуальных жилых домов. Но эти нормы не распространяются на коммерческие нежилые объекты капитального строительства. Для них в ст. 51 ГрК РФ определен другой порядок на основании разрешительной документации. Перевод объектов ИЖС в нежилые здания не должен быть способом обхода законодательных требований к нежилым объектам капстроительства.

- требования ГрК РФ и пожарной безопасности к коммерческим объектам различаются в зависимости от цели их назначения и использования. Истец должен был указать, как будут использоваться здания, чтобы администрация могла удостовериться - объекты соответствуют критериям. Ответчик имеет право требовать документы, подтверждающие соответствие спорных помещений нормам ГрК РФ и ЖК РФ.

- акт экспертизы, который представила предпринимательница, нельзя признать надлежащим доказательством. В документе нет описания и характеристик зданий, сведений об отступах от границ участка, информации о возможности провести в помещения электричество, воду, канализацию и газ. Эксперт не указал, на каком основании он сделал вывод, что состояние помещений, соответствует требованиям, предъявляемым к нежилым коммерческим объектам. Судя по акту, эксперт не посещал спорные здания для осмотра.

- суды постановили, что перевод зданий в нежилой фонд не требует переустройства или перепланировки. Но они не выяснили назначение помещений, не проверили, соответствуют ли здания законодательным требованиям, не создают ли угрозу жизни и здоровью граждан, не будут ли нарушать права третьих лиц, включая владельцев соседних участков.

ВС отменил судебные решения и отправил дело на пересмотр.