Как посчитать упущенную выгоду?

Дела со взысканием упущенной выгоды считаются наиболее сложными, потому что доказать размер дохода, который мог бы быть получен, непросто. Кроме того, трудно доказать, что лицо вообще должно было получить какие-либо средства. На помощь в таком случае может прийти оценочная экспертиза. Рассказываем.

Индивидуальный предприниматель арендовал земельный участок, на котором установил торговый павильон, являющийся его собственностью. Спустя три года администрация города направила ему постановление об изъятии участка и расположенного на нем павильона в связи с реконструкцией дороги, оценив выкупную стоимость этих объектов в размере 10, 594 млн руб. Стоимость была установлена на основании отчета об оценке. Предприниматель с предложением администрации не согласился и обратилась в арбитражный суд.

Суд назначил две судебные оценочные экспертизы (основную и дополнительную). Эксперты оценили выкупную стоимость объектов в 38 826 380 руб. Она включила в себя: рыночную стоимость права аренды, рыночную стоимость объекта недвижимости и размер убытков предпринимателя в виде неполученного дохода от сдачи в аренду принадлежащего ему здания. Размер убытков (16 228 000 руб.) был определен исходя из средней рыночной стоимости аренды данного объекта за период с 2018 года (принятия постановления об изъятии) по 2035 год (окончание срока действия заключенного ИП с третьим лицом договора аренды здания магазина).

Суд принял эту информацию как достоверную, разумную и обоснованную, и основываясь в том числе на выводах эксперта, удовлетворил иск администрации частично: изъял у ИП участок земли и павильон и установил компенсацию за изымаемые объекты в размере 38 826 380 руб., с учетом их рыночной стоимости и убытков, связанных с изъятием.

Апелляция и кассация с решением согласились. Суды отказали администрации в прекращении права аренды предпринимателя на земельный участок и права собственности на нежилое здание и признании таких прав за администрацией.

Предприниматель с решением судов не согласился и направил кассационную жалобу в ВС РФ с требованием их отменить и установить размер убытков в сумме 9 772 861 руб. 18 коп.

ВС РФ с нижестоящими судами согласился. Но пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов в части установления суммы убытков в виде упущенной выгоды. Так, ВС посчитал, что суды, определяя размер упущенной выгоды в виде неполученных доходов от арендной платы, которую ИП мог бы получить, если бы имущество не изымалось, рассматривали период с 2018 (время направления постановления об изъятии) по 2035 год. Но не учли, была ли у ИП возможность на дату рассмотрения судебного спора сдавать имущество в аренду, получал ли он доход от имущества с 2018 г. по 2021 г. То есть, есть ли у него право на получение компенсации за упущенную выгоду в период, предшествующий рассмотрению дела в суде.

В итоге Верховный суд отменил решения предыдущих судов в части установления суммы убытков в виде упущенной выгоды в размере 16 228 000 руб. Дело в указанной части направил на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. В остальном решение судов трех инстанций оставил без изменения.

Виды и стоимость экспертизы