Строительно-техническая экспертиза в деле об устранении строительных недостатков

Суды трех инстанций отказал владелице дома в выплате на ремонт, потому что она «опоздала» подать иск. Но строительно-техническая экспертиза доказала, что дом уже изначально был построен с браком. Верховный суд встал на сторону истицы именно потому, что суды проигнорировали этот ключевой документ.

Весной 2018 года компания «МДД-Недвижимость» построила по заказу индивидуального предпринимателя жилой дом. Готовое здание предприниматель позже перепродал. Спустя пять месяцев в несущей конструкции дома появилась трещина, которая привела к сквозному продуванию.

В июле 2020 года владелица дома заказала независимую экспертизу. В результате исследования было установлено, что дефект появился из-за некачественного выполнения строительных работ (нарушение строительных норм и правил). Эксперт указал стоимость устранения строительного брака — 698 638 рублей.

Женщина направила претензию «МДД-Недвижимость» с требованием возместить затраты на устранение брака и стоимость экспертизы. Позднее собственница дома уступила право требования обществу «Эквилибриум», которое уже и обратилось в суд с требованием взыскать предпринимателя и «МДД-Недвижимость» убытки, проценты, расходы на устранение недостатков и стоимость экспертизы.

Суд первой инстанции назначил судебную строительно-техническую экспертизу, которая подтвердила — дефект возник из-за некачественных строительных работ. Эксперт в заключении указал, что стоимость устранения недостатков составляет 1,4 млн. рублей.

Но суд всё равно отказал в иске, пояснив, что:
•          в договоре купли-продажи гарантийный срок отсутствовал;
•          в законе не указаны специальные сроки для предъявления требований по качеству купленной недвижимости.

Суд отказал в удовлетворении иска, потому что покупательница опоздала с претензией: закон дает всего 2 года, чтобы найти и заявить о недостатках в построенном доме. Дом женщине передали в 2018 году, а свою претензию она направила только в 2021 - то есть спустя 3 года. Срок вышел, поэтому по закону требовать что-либо уже было нельзя.

Суд также пришел к выводу, что в данной ситуации неприменим гарантийный срок для объектов долевого строительства. Договор, по которому женщина приобрела дом, не относится к договору долевого строительства (договору, направленному на привлечение средств граждан для строительства).

Кроме того, требования к «МДД-Недвижимость» нельзя удовлетворить, поскольку между компанией и женщиной не было договорных обязательств. «МДД-Недвижимость» не является и застройщиком, и в данном случае неприменимы нормы Закона о защите прав потребителей.

Обязательство по строительству дома возникли у компании «МДД-Недвижимость» перед предпринимателем по договору подряда. Истец не является стороной договора, значит гарантийные обязательства компании перед «Эквилибриум» отсутствуют.

К таким выводам пришел суд. Апелляция и кассация это решение поддержали.

Тогда «Эквилибриум» обратился в Верховный суд, который указал следующее:

* течение срока исковой давности начинается со дня, когда покупатель узнал или должен был узнать о дефектах товара и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите нарушенных прав;

* покупатель имеет право подать иск в суд по окончании гарантийного срока, но в этом случае он обязан представить доказательства, что недостатки были найдены в период гарантии. Суды проигнорировали доводы истца о том, что покупатель узнал о строительном браке через пять месяцев после начала эксплуатации, в пределах двух лет с момента передачи дома.

Кроме того, нижестоящие суды не учли ряд обстоятельств:

* Женщина направила претензию к продавшему ей дом индивидуальному предпринимателю о выявленных недостатках, тот перенаправил ее в компанию «МДД Недвижимость», поскольку она отвечала за устранение недостатков в течение гарантии. Компания пыталась устранить дефекты, но они появились вновь.

* После этого женщина обратилась в экспертную компанию для проведения независимой экспертизы. Эксперт пришел к выводу о некачественно выполненных строительных работах, стоимость устранения которых оценил в 698 638 руб. (Впоследствии назначенная судом экспертиза пришла к тем же выводам о причинах появления недостатков, при этом стоимость их устранения была определена в 1,4 млн руб.). Женщина направила претензию в адрес предпринимателя и исполнителя, однако претензии не были удовлетворены в добровольном порядке.

* Не оценили суды пояснения компании «МДД Недвижимость», о том, что подрядчик предупреждал индивидуального предпринимателя о несоответствии строящегося дома требованиям СНиП, однако тот согласился на продолжение строительства без изменения технологии.

* Суды не дали оценки тому факту, что в договоре купли-продажи нет упоминания о нарушении технологии строительства при возведении дома. Суды не установили, когда покупатель узнала или должна была узнать о недостатках строительства, наличие которых подтверждено двумя экспертными заключениями. Суды не проверили доводы покупателя о том, что недостатки были обнаружены в течение 2-х лет после покупки дома, что подтверждается заключением внесудебной экспертизы от 2020 года.

ВС отменил решения нижестоящих судебных инстанций, дело направлено на новое рассмотрение.

Если вы столкнулись с некачественным ремонтом или строительством — ваше первое действие – заказать независимую экспертизу. Ее заключение будет вашим главным аргументом.

Виды и стоимость экспертизы