Самострой или нет?

Что такое самострой? Каким признаками должен обладить объект недвижимости, чтобы отнесли его к таковому? Ответить на эти вопросы может строительно-техническая экспертиза. Правда, как показывает практика, не всегда однозначно.

В 2003 году ЗАО «Каширский двор» для эксплуатации рынка строительных и хозяйственных материалов, проектирования и строительства торгово-складского комплекса арендовало землю у администрации г. Москвы.

В 2018 году Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы провела проверку и установила, что на арендованном участке размещаются четыре нежилых здания, имеющие признаки самовольных построек.

В одном из них (здание №1) была проведена самовольная реконструкция, в результате чего его площадь оказалась больше, чем значилось по документам. К тому же разрешение на реконструкцию и ввод в эксплуатацию этого здания компания не получала. На другие три здания права собственности были зарегистрированы в Росреестре, но техническая документация в БТИ на них отсутствовала - все здания были построены и введены в эксплуатацию без требуемых согласований и разрешений, участки земли под их строительство не предоставлялись.

По итогам проверки Департамент имущества г. Москвы обратился к ЗАО «Каширский двор» с иском о признании данных объектов самовольными постройками и снести их.

Суд первой инстанции назначил судебную строительно-техническую экспертизу. Эксперт пришел к следующим выводам. Здание №1 не представляет опасности для жизни и здоровья, соответствует градостроительным и строительным нормам. Оно возводилось на основании разрешения на строительство, с согласованием проекта. Изменения в проект были согласованы и получили положительное заключение Москомэкспертизы. Для ввода в эксплуатацию Общество получило разрешение, план технического этажа здания соответствует плану БТИ.

А вот другие три здания являются капитальными, но возведены без получения разрешения, земельный участок для их строительства не предоставлялся. Кроме того, они не соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, создают угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании выводов экспертизы суд пришел к выводу: здание №1 не является самовольной постройкой, три другие здания признал самостроем и обязал собственника их снести.

ЗАО «Каширский двор» подало апелляцию. Была назначена дополнительная судебная экспертиза, которая пришла к выводу, что спорные здания на момент дополнительного осмотра соответствовали градостроительным и строительным нормам и правилам (единственным нарушением было признано недостаточная высота ограждения эвакуационных лестниц). Кроме того, ответчик устранил выявленные при проведении первоначальной экспертизы недостатки, в частности, выполнил обработку деревянных конструкций огнезащитным составом, смонтировал пожарную сигнализацию, выполнил электромонтажные работы и др.

Апелляционная инстанция также отметила, что согласно договору аренды участок был предоставлен ответчику не только для эксплуатации рынка строительных материалов, но и для строительства торгово-складского комплекса. По мнению суда, в комплекс входит не только основное здание № 1, но и три вспомогательные. Таким образом, строительство спорных зданий соответствует целевому назначению арендованного участка, поскольку для возведения вспомогательных построек получение разрешения на строительство не требуется.

Кроме того, право собственности на спорные объекты было зарегистрировано ответчиком еще в 2009 году, истец мог узнать о факте строительства не позднее момента регистрации, но в суд обратился только в 2019 году. Таким образом, истец пропустил срок исковой давности.
Апелляция отказала в удовлетворении иска о сносе спорных задний. Кассация с решением согласилась.

Департамент имущества г. Москвы обратился в Верховный суд, который установил следующее.

По поводу здания №1 - суды пришли к правильному решению, указав, что его реконструкция не является самовольной постройкой.

Что касается трех спорных зданий. Первоначальная судебная экспертиза пришла к выводу о том, что они не соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, а также небезопасны в эксплуатации. Апелляционный суд, по мнению ВС, безосновательно принял решение, основываясь только на результате дополнительной экспертизы и отвергая выводы первоначальной экспертизы. При том, что выводы основной и дополнительной экспертизы по важным вопросам о техническом состоянии спорных объектов были противоположными, а сомнения в обоснованности первоначального заключения отсутствовали.

При дополнительной экспертизе эксперт установил назначение спорных зданий (предприятия розничной торговли), а также выявил дефект, который был вызван ошибкой при монтаже и являлся значительным (высота ограждений лестницы). Дефект не был устранен, но возможность его исправить была.

Апелляционный суд пришел к выводу, что спорные объекты являются вспомогательными, хотя оснований для этого не было. И основная, и дополнительная экспертизы пришли к выводу, что спорные здания являются торговыми павильонами, то есть они выполняют те же функции, что и основное здание №1. Объекты капстроительства, имеющие одну и ту же функцию, что и основное здание, не могут быть отнесены к вспомогательным. Земельный участок для строительства спорных зданий как самостоятельных торговых павильонов, а не вспомогательных сооружений, ответчику не предоставлялся.

Суд первой инстанции установил совокупность признаков самовольной постройки у спорных объектов, хотя для этого достаточно было бы и одного. Поэтому устранение ряда нарушений ответчиком не опровергает других признаков, по которым суд признал объекты самовольной постройкой.

ВС отменил решения апелляции и кассации, оставил в силе решение суда первой инстанции.

Виды и стоимость экспертизы