И снова о самострое
и строительно-технической экспертизе

Строительно-техническая экспертиза — одно из самых востребованных исследований при рассмотрении дел о самовольных постройках. В данном случае его цель – подтвердить соответствие объектов строительным нормам и правилам. Однако не всегда это является достаточным доказательством того, что постройки не нарушают права и интересы третьих лиц.

На принадлежащих ему садовых участках в Подмосковье предприниматель построил несколько домов блокированной застройки. Участок располагался на землях с разрешенным использованием «ведение садоводства». Местная администрация потребовала дома снести, посчитав что строения являются самостроем. В качестве аргументов речь было приведено следующее: виды разрешенного использования участка (садоводство) не допускают возводить на них блокированные жилые дома; дома находятся на территории охранной зоны ЛЭП; предприниматель не получал разрешение на строительство; дома возводились с нарушением правил землепользования и застройки.

Предприниматель подал встречный иск с просьбой узаконить дома. Он указал, что получать разрешение на строительство жилых домов и хозпостроек, расположенных на садовых земельных участках, не требуется (п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Для подтверждения, что строительные нормы и правила соблюдены, мужчина представил заключение внесудебной экспертизы.

Суд первой инстанции назначил судебную строительную экспертизу, а затем – дополнительную строительно-техническую экспертизу.

На основании заключений двух экспертов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что сохранение построек не нарушает права и интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а вид разрешенного использования участка позволяет размещать на нем блокированные садовые и жилые дома, получать разрешение на строительство не требуется. Поэтому суд удовлетворил иск предпринимателя.

Кассация оставила решения без изменений. Но напомнила, что ответчик должен был получать разрешение на строительство. Основание: под положения п. 2 ч. 2 ст. 49, п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 54 ГрК РФ дома блокированной застройки не подпадают; из заключения судебной экспертизы ясно, что у спорных построек нет признаков ИЖС.

Вместе с тем, поскольку эксперты не выявили нарушений градостроительных и строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, кассация согласилась с выводами первой и апелляционной инстанций.

А вот Верховный суд пришел к абсолютно противоположному мнению, указав следующее:

• если на земельном участке с видом разрешенного использования «садоводство» собственник построил многоквартирный дом, а не ИЖС, то такая самовольная постройка может быть снесена, при условии, что ее нельзя привести в соответствие с установленными законом требованиями;

• вид разрешенного использования и градостроительный регламент территории, на которой расположены участки предпринимателя, не допускают размещение блокированных жилых домов, только ИЖС и хозяйственных построек. Для размещения блокированного жилого дома может использоваться участок с видом разрешенного использования «Блокированная жилая застройка»;

• суды решили, что СНиПы и Своды правил, касающиеся застройки и планировки садовых участков, предусматривают возможность группировать и блокировать садовые и жилые дома. Однако указанные правила утратили силу с февраля 2023 г. в связи с принятием изменений Приказом Минстроя от 16 января 2023 г. № 20\пр, которые не допускают блокирование жилых домов на соседних участках;

• суды, исходя из пункта 1.1 части 17 статьи 51 (в редакции Закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), части 15 статьи 55 ГрК, пришли к выводу, что получать разрешение на строительство жилых домов не нужно. Однако, если собственник начал строительство жилого дома на своем садоводческом участке, он должен до 1 марта 2031 г. направить в муниципалитет уведомление о начале строительства для получения разрешения (ч. 5 ст. 16 Закона № 340-ФЗ). Такое уведомление ответчик не направлял;

• кассация правильно истолковала нормы ГрК РФ о том, что получать разрешение не требуется только для строительство жилых или садовых домов, а на дома блокированной застройки эти нормы не распространяются. Поэтому, суды первой и апелляционной инстанций ошибочно пришли к выводу, что ответчик не был обязан получать разрешения на строительство;

• в данном случае администрация муниципалитета разрешения предпринимателю на строительство блокированных домов не выдавала, а он. в свою очередь, не направлял необходимые документы.

В результате ВС пришел к выводам, что построенные ответчиком дома относятся к объектам самовольной постройки, отменил решения судов и направил дело на новое рассмотрение.