ФУНДАМЕНТальный спор

Фундамент здания – это объект незавершенного строительства или недвижимость, право собственности на которую законно можно зарегистрировать в Росреестре? Ответ на это вопрос дала судебная строительно-техническая экспертиза. И Верховный суд с ее выводами согласился.

Как было дело

В 2014 году администрация города Уфа заключила договор аренды земельного участка с компанией, которая планировала строительство на нем торгово-сервисного комплекса. В течение трех лет были проведены подготовительные работы (выполнена планировка участка, установлены сваи) и заложены фундаменты. После этого администрация города выдала компании разрешение на строительство на данном участке двух капитальных объектов, также был заключен договор аренды на 3 года для завершения строительства торгово-сервисного комплекса.

В свою очередь застройщик зарегистрировал в Росреестре право собственности на объекты незавершенного строительства (степень их готовности на тот момент составляла 10%), расположенные на арендуемом участке.

Через год во время осмотра земельного участка на предмет его фактического использования сотрудник администрация обнаружили здесь бетонные площадки. Был составлен акт о том, что на участке находятся объекты незавершенного строительства, которые не соответствуют признакам недвижимого имущества. Администрация обратилась в арбитражный суд с иском признать права собственности застройщика на эти объекты отсутствующим.

Что сказал суд

Суд назначил первичную и дополнительную строительно-техническую экспертизы, по результатам которых были сделаны следующие выводы:

• строительство фундаментов полностью завершено, они являются недвижимостью и правомерно зарегистрированы Росреестром;

• строительство торгово-сервисного комплекса (СТО) завершено, все работы ответчиком выполнены, объект введен в эксплуатацию разрешением отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации.

В итоге суд вынес решение, согласно которому было признано, что компания завершила работы не только по возведению фундаментов, но и по строительству СТО. Данные объекты обладают всеми признаками объектов недвижимости, следовательно, нет оснований для признания отсутствующим права собственности на объекты незавершенного строительства. Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал и взыскал в пользу застройщика 150 000 руб. судебных расходов по экспертизе.

Администрация города обратилась в Апелляционный суд, который назначил повторную экспертизу. При сопоставлении параметров, предусмотренных проектной документацией, и установленных экспертом при визуальном осмотре и отраженных в заключении, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что на спорных объектах работы по завершению фундаментов не закончены, в наличии имеется только бетонная подготовка под фундаменты, отсутствует фундаментная железобетонная плита и армирование. То есть на момент регистрации эти объекты не относились к недвижимым, госреестр недвижимости содержал недостоверные сведения.

Суд также указал, что последующее завершение работ по возведению не только фундаментов, но и всех объектов в рассматриваемом споре не имеет правового значения, так как предметом спора является оспаривание зарегистрированного права на объекты незавершенного строительства по состоянию на момент государственной регистрации права на них. Суд удовлетворил требования истца. Кассация оставила решение в силе.
Тогда застройщик обратился в Верховный суд РФ с жалобой с просьбой отменить постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, а решение суда первой инстанции оставить в силе.

Верховный суд встал на сторону застройщика. Он указал, что при вынесении решения апелляция не учла тот факт, что право собственности было зарегистрировано на движимое имущество как на недвижимое.

Также ВС напомнил, что суд первой инстанции провел две экспертизы - первичную и дополнительную. И на основании заключений экспертов, а также других доказательств правомерно пришел к выводу, что спорные объекты - фундаменты - полностью завершены на дату регистрации права собственности, изготовлены в соответствии с проектной документацией, имеют прочную связь с землей и их перемещение невозможно без причинения ущерба. Апелляционный суд выводы данных экспертиз не опроверг, необоснованно не принял во внимание выводы дополнительной экспертизы и другие материалы дела. В 2020 году строительство объектов было завершено, администрация выдала застройщику разрешение на ввод в эксплуатацию СТО. Довод суда, что ввод в эксплуатацию объекта не имеет правового значения для рассмотрения дела, является необоснованным. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает, что объект, в том числе и его фундамент, построен полностью и в соответствии с проектной документацией.

ВС также отметил непоследовательность действий администрации. Ее требования признать право собственности на фундаменты отсутствующим не были вызваны законным интересом (например, угрозой жизни и здоровью), а имели формальное основание. Администрация основывала свои требования на ошибочном заключении о том, что спорные объекты на момент регистрации не были недвижимыми.

В итоге ВС РФ отменил постановления апелляции и кассации, оставил в силе решение первой инстанции.